İmar Planı Değişikliğinde Değer Artış Payı Yönetmeliği (2025): Ne Getirdi, Ne Götürdü

Türkiye’de uzun yıllardır tartışılan bir konu vardı:
İmar planı değişikliklerinden doğan devasa rant kime ait?

2025 yılında yürürlüğe giren İmar Planı Değişikliğine Dayalı Değer Artış Payı Yönetmeliği, bu soruya devletin verdiği kesin cevabı ortaya koydu:
“Rantın yüzde 90’ı kamuya aittir.”

Bu yazı, yönetmeliği en teknik hâliyle açıklarken, uygulamaya dair hem sahadaki gerçekleri hem de uzmanların dile getirdiği eleştirileri ele alıyor. Amaç kimseyi yönlendirmek değil — bilgiye dayalı bir değerlendirme sunmak.

1. Yönetmeliğin Amacı: Kamu Yararı mı, Aşırı Merkezileşme mi?

Resmî gerekçe çok net:

• İmar planı değişiklikleri nedeniyle oluşan değer artışının kamuya kazandırılması,

• Plansız büyümenin önüne geçilmesi,

• Belediye gelirlerinin artırılması,

• Kentsel dönüşüm finansmanına kaynak sağlanması.

Kâğıt üzerinde tümü doğru ve gerekli hedefler.

Ancak bir not düşmek gerekir:

“Amaç kamu yararı olsa da, uygulama biçimi özel mülkiyet lehine plan değişikliklerini neredeyse imkânsız hâle getiriyor.”

Kamu yararının korunması önemli, evet; fakat özel mülk sahiplerinin meşru taleplerinin önüne aşırı büyük bir mali bariyer koymak, bir noktadan sonra planlama sürecini kilitleme riski taşıyor.

2. Yönetmeliğin Kalbi: %90 Devlet Payı

Yönetmeliğin tartışmasız en büyük etkisi şu madde:

Plan değişikliği nedeniyle oluşan değer artışının %90’ı kamuya aktarılır.
Arsa sahibine yalnızca %10 kalır.

Bu oran:

• Sabit

• Değiştirilemez

• Pazarlığa açık değildir

Buradaki soru ise şudur:

“Değer artışının tamamına yakınının devlet tarafından alınması, özel sektörü plan değişikliği talebinden tamamen vazgeçirmek anlamına gelir mi?”

Pratikte birçok yatırımcı “Bu şartlarda plan değişikliği talep etmenin anlamı yok.” noktasına gelebilir.

3. Hangi Durumlarda Değer Artış Payı Alınır?

Bu konu sık karıştırıldığı için netleştirelim:

Sadece arsa sahibinin talebiyle yapılan plan değişikliklerinde değer artış payı alınır.

Yani:

• Emsal artırma

• Kat adedi artırma

• Ticaret alanına geçiş

• Tarımdan konuta dönüşüm

• Yoğunluk artırma

• Yapılaşma koşullarını iyileştirme

gibi tüm taleplerde devreye girer.

Önemli nokta ise şudur:

“Mülk sahibinin meşru ve teknik olarak gerekli talepleri bile artık ciddi bir mali cezaya dönüşüyor.”

Bu durum, birçok bölgede plan değişikliklerini neredeyse donduran bir etki yaratabilir.

4. Değer Artışı Nasıl Hesaplanıyor? (Ve Neden Herkes Korkuyor?)

Hesap mantığı basit ama etkisi ağır:

1. Plan değişikliğinden önce arsanın piyasa değeri belirlenir.

2. Plan değişikliğinden sonra arsanın yeni değeri belirlenir.

3. Aradaki fark = değer artışı.

4. Bu artışın %90’ı kamuya ödenir.

Teknik olarak doğru bir yöntem olsa da şöyle bir alan var:

“Arsa değerlemelerinin tamamı masa başında değil sahada yapılmalı; aksi hâlde, kağıt üzerindeki teorik artış mülk sahibine gerçekte hiç yansımadığı halde büyük bir borca dönüşebilir.”

Bir başka sorun:

“Emsal artıyor ama piyasa bu artışı absorbe etmiyorsa ne olacak?”

“Gerçekte satılamayan bir değer artışı için neden ödeme yapılmalı?”

Uygulamada bu sorular çok sık gelecek.

5. Ödeme Ne Zaman Yapılır?

Plan değişikliği kesinleştikten sonra.

Ödemeden ruhsat yok, uygulama yok, işlem yok.

Bu da şu duruma yol açıyor:

“Plan değişikliği onaylansa bile, ödenecek bedel nedeniyle fiilen uygulanmayabilir.”

Bu durum planlama disiplininde “ölü plan” sorununa yol açar ve şehirlerde çelişkili boşluklar oluşabilir.

6. Bir Diğer Nokta: Taksit ve Peşin Ödeme Yöntemleri

Yönetmelik taksit yapmaya izin veriyor. Peşin ödemede indirim uygulanabileceği belirtiliyor.

Ancak sorun şu:

“Oran bu kadar yüksekken taksit de olsa ekonomik yük çok ağır kalıyor.”

Birçok yatırımcı ve arsa sahibi artık plan değişikliği talep etmeyi bile düşünmeyecek.

7. Yönetmelik Gerçekten Spekülasyonu Engeller mi?

Evet, büyük ölçüde engeller. Tarla alıp imara sokup zengin olma hikâyeleri artık hayal.

Ancak başka bir açıdan şunu söylemek gerekir:

“Spekülasyonu engellemek doğru olabilir, ama şehirlerin gelişme yönlerini belirleyen bazı özel plan değişikliklerinin önü de kapanabilir.”

Bazen bir mahallenin gelişmesi için özel parsellerde yoğunluk artışı gerekebilir.
Bu durumda %90 pay ciddi bir engeldir.

8. Gelişmekte Olan Şehirlerde Yönetmeliğin Etkisi

Türkiye’de gelişmekte olan birçok şehirde durum benzerdir:

• Tarım alanlarından konuta dönüşüm isteği yüksek,

• Yeni gelişme bölgelerinde ticaret-konut karışımı talepler artıyor,

• Yoğunluk artırma talepleri sık görülüyor,

• Köy yerleşik alanları imara dahil etmek isteyen mülk sahipleri çok fazla.

Bu yönetmelik bu tür şehirlerde iki yönlü etki yaratacaktır:

1. Olumlu etki: Plansız ve kontrolsüz yoğunluk artışlarının ciddi oranda önüne geçilecek.

2. Olumsuz etki: Gerçekten ihtiyaç duyulan bazı plan değişiklikleri bile ekonomık yük nedeniyle gerçekleştirilemeyebilir.

Bu nedenle yönetmeliğin etkisi, şehirlerin gelişme dinamiklerine göre hem hızlandırıcı hem yavaşlatıcı sonuçlar doğurabilir.

9. Sonuç: Doğru Bir Adım, Sorunlu Bir Uygulama

Yönetmeliğin amacı doğru:
Kamu yararını korumak ve rantın toplum lehine kullanılmasını sağlamak.

Ancak uygulama şu yönleriyle eleştiriye açıktır:

• Oran çok yüksek (%90 yerine kademeli bir sistem daha dengeli olurdu),

• Değer tespitlerinde belirsizlik var,

• Özel sektör plan değişikliği talep etmekten çekinecek,

• Gelişmekte olan şehirlerde büyümeyi yavaşlatabilir,

• Bazı doğru talepler bile maliyet yüzünden gerçekleştirilemeyebilir.

Fakat her şeye rağmen:

Türkiye’de plansız ve kontrolsüz imar artışlarını durdurmak için radikal bir düzenlemeye gerçekten ihtiyaç vardı.

Bu yönetmelik, “imar değişikliğinden rant devşirme” devrini büyük ölçüde kapatıyor.
Ama beraberinde yepyeni tartışmalar ve uygulama sorunları getiriyor.