18. Madde Nedir? | İmar Uygulaması ve DOP (Düzenleme Ortaklık Payı) Açıklaması

18. Madde Nedir? İmar Uygulaması ve Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) Açıklaması

Birçok arsa sahibi şu cümleyi en az bir kez duymuştur:

“Arsanız 18. madde uygulamasına girmiş, bir kısmı kesilmiş.”

Peki bu tam olarak ne demek? Gerçekten arsanızdan kesinti mi yapılıyor?
Aslında 18. madde uygulaması, imar planlarının sahada uygulanabilmesi için yapılan parsel düzenleme işlemini ifade eder.

18. Madde Nedir?

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi, belediyelere ve il özel idarelerine imar planı sınırları içinde arsa ve arazileri yeniden düzenleme yetkisi verir.
Amaç, imar planında öngörülen yolların, parkların, yeşil alanların ve kamu hizmet alanlarının oluşturulabilmesi için düzensiz mülkiyet yapısının yeniden şekillendirilmesidir.

Bu işlem sırasında mevcut parseller bir havuza alınır, yollar, parklar, yeşil alanlar ayrılır, kalan kısım yeni imar parselleri olarak yeniden dağıtılır.

Kısacası 18. madde, bir arsanın imar planına uygun hale getirilmesi sürecidir.

Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) Nedir?

18. madde uygulaması yapılırken, kamusal alanlar (örneğin yol, park, okul, sağlık tesisi, otopark gibi) için gerekli alanlar, her parselden orantılı olarak alınır.
    Bu paya Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) denir.

Kanunen bu oran %35’i geçemez.
Yani 1.000 m²’lik bir arsanız varsa, en fazla 350 m²’si DOP kapsamında ayrılabilir.

Örneğin:

• 1.000 m² arsanızın 300 m²’si yola, parka vb. ayrıldı.

• Geriye kalan 700 m², yeni oluşan imar parseli olarak size verilir.

DOP, devlete geçen bir kesinti değildir; aksine, sizin de faydalanacağınız yol, park, altyapı gibi ortak alanlar için yapılan bir düzenlemedir.

Hak Kaybı Olur mu?

Bu noktada vatandaşın en çok merak ettiği soru:

“Arsamdan kesinti yapıldı, hak kaybına uğradım mı?”

Hayır, doğru yapılmış bir 18. madde uygulamasında hak kaybı olmaz.
Çünkü:

• DOP oranı tüm parseller için eşit oranda uygulanır.

• DOP sonrası oluşan yeni parsel, genellikle imar planına uygun ve değer olarak artmış bir parsel haline gelir.

• Tapunuzda yer değişikliği olabilir, ama m² bazında hakkınız korunur.

Ancak bazı durumlarda, uygulamanın hatalı yapılması ya da mülkiyet dağıtımının adil olmaması durumunda itiraz ve dava hakkınız vardır.

35% Sınırı Nasıl Uygulanır?

İmar Kanunu’nun açık hükmüne göre, DOP oranı %35’i geçemez.
Ancak bazı özel durumlarda (örneğin büyük kamusal alan gereksinimi olan bölgelerde), kalan eksik alanlar kamulaştırma yoluyla tamamlanabilir.

Yani belediye, DOP sınırını aşamaz.
Eğer arazinizden %35’ten fazla kesinti yapılmışsa, bu yasal değildir ve dava açarak iade veya bedel talep etme hakkınız bulunur.

Uygulama Sonrası Yeni Parselasyon Nasıl Olur?

18. madde uygulaması tamamlandıktan sonra:

• Yeni parselasyon planı hazırlanır.

• Yeni parsel numaraları ve yüzölçümleri belirlenir.

• Tapular yeni düzenlemeye göre güncellenir.

• Uygulama askıya çıkarılır ve 30 gün boyunca itiraz süresi başlar.

• Askı süreci bitince plan kesinleşir ve yeni tapular tescil edilir.

Bu süreç sonunda, artık arsanız yeni imar parseli haline gelir ve yapı ruhsatı alınabilir duruma gelir.

Vatandaş Ne Yapmalı?

Eğer bölgenizde 18. madde uygulaması yapılmışsa:

• Belediyenin ilan panosunu veya web sitesini kontrol edin.

• Tapu kadastro müdürlüğünden yeni parsel numaranızı sorgulayın.

• DOP oranınızı öğrenin (%35’i geçmemelidir).

• Gerekirse planın pafta ve parselasyon krokisini şehir plancısına inceletin.

Bu işlemlerden sonra, arsanızın yeni durumunu ve inşaat hakkınızı net olarak öğrenebilirsiniz.

Elçi Planlama ile Profesyonel Destek Alın

Elçi Planlama olarak, 18. madde uygulamaları, parselasyon planları, DOP oranı analizi ve mülkiyet düzenleme işlemleri konusunda bireysel ve kurumsal danışmanlık hizmeti veriyoruz.

Arsanızın değerini kaybetmeden, yasal sınırlar içinde doğru bir şekilde imar düzenlemesine girmesini sağlıyoruz.
İsterseniz siz de hemen iletişime geçerek parsel analizi veya DOP incelemesi talep edebilirsiniz.

📞 İletişim
💬 “Arsamdan pay kesildi” diyorsanız, uzman bir şehir plancısıyla görüşmeden adım atmayın.