Arsa Alırken İmar Planında Dikkat Edilmesi Gereken 10 Kritik Nokta

Arsa yatırımı, doğru yapıldığında kazançlı; yanlış yapıldığında ise yıllarca sürebilecek ciddi mağduriyetlere yol açabilen bir süreçtir.
Bu yüzden arsa alırken nelere dikkat edilmeli sorusunun cevabı, yalnızca tapuya bakmakla sınırlı değildir. Asıl kritik konu imar planıdır.

Bu yazıda, imar planında nelere bakılır, imarlı arsa nasıl anlaşılır ve arsa imar kontrolü nasıl yapılır sorularını, sahada en sık karşılaşılan hatalarla birlikte anlatıyorum.

1. Arsanın İmar Durumu Net mi?

İlk ve en temel soru şudur:
Bu arsanın imar durumu var mı, yok mu?

“İmarlı” denilen birçok arsa:

• Henüz uygulama görmemiş olabilir

• Sadece nazım planda kalmış olabilir

• Fiilen yapılaşmaya kapalı olabilir

İmar durumu; söylentiyle değil, resmi plan ve belgelerle netleşir.

👉 Mutlaka imar planı paftası ve imar durum belgesi kontrol edilmelidir.

2. Nazım Plan mı, Uygulama İmar Planı mı?

Arsanın imarlı olması tek başına yeterli değildir.
Asıl önemli olan hangi aşamada olduğudur.

• Nazım imar planı → Genel kararlar içerir

• Uygulama imar planı → Yapı ruhsatına esas plandır

Sadece nazım planda kalan arsalar, yıllarca bekleyebilir.

3. Yol, Park ve Yeşil Alan Riski Var mı?

En sık yaşanan mağduriyetlerden biri budur.

Arsa:

• Yola

• Parka

• Yeşil alana

• Sosyal donatı alanına

denk geliyorsa, kullanım hakkınız ciddi şekilde kısıtlanabilir.

Bazı durumlarda arsanın büyük bölümü terk alanı olarak kalır ve fiilen kullanılamaz.

4. TAKS, KAKS (Emsal) Değerleri Uygun mu?

Arsada ne kadar inşaat yapılabileceğini belirleyen temel kriterler:

• TAKS (taban alanı katsayısı)

• KAKS / Emsal (toplam inşaat alanı)

Düşük emsal = düşük yapı hakkı demektir.
Bu değerler yatırımın geri dönüşünü doğrudan etkiler.

5. Kat Sayısı ve Yapı Nizamı Ne Diyor?

İmar planında mutlaka şunlar kontrol edilmelidir:

• Ayrık nizam mı, bitişik nizam mı?

• Kaç kat izni var?

• Çekme mesafeleri ne kadar?

Yan yana iki arsa bile, farklı yapı koşullarına sahip olabilir.

6. Parselasyon ve Düzenleme Görmüş mü?

18. madde uygulaması (parselasyon) görmemiş arsalar:

• İleride küçülebilir

• Şekli değişebilir

• Ortak alan kesintisine uğrayabilir

Bu durum, sonradan ciddi değer kaybına yol açabilir.

7. Hisseli Arsa mı, Müstakil Arsa mı?

Hisseli arsalar:

• Tek başına yapılaşmaya çoğu zaman uygun değildir

• Ortaklarla uyuşmazlık riski taşır

• Bankalar tarafından krediye kapalı olabilir

“Nasıl olsa bölüşürüz” mantığı, pratikte çoğu zaman işlemez.

8. Plan Notları Detaylı Okundu mu?

İmar planı sadece renklerden ibaret değildir.
Plan notları, bazen paftadan bile daha belirleyicidir.

Örneğin:

• Ticaret + konut şartları

• Özel yapı koşulları

• Kısıtlayıcı hükümler

Gözden kaçan tek bir not, tüm projeyi iptal ettirebilir.

9. Askı Süreci ve İtirazlar Var mı?

İmar planı:

• Askıdan yeni inmiş olabilir

• İtiraz sürecinde olabilir

• Dava konusu yapılmış olabilir

Bu durumlar, imarın iptal edilme riskini beraberinde getirir.

10. Söylentiye Değil, Resmi Veriye Dayanıyor mu?

“Buraya yakında yol gelecekmiş”,
“Belediye burayı açacakmış” gibi ifadeler resmi belge yoksa geçersizdir.

Arsa yatırımı, kulaktan dolma bilgiyle değil;

• Plan

• Pafta

• Resmi yazı
  üzerinden yapılmalıdır.

Gerçek Hayattan Kısa Bir Örnek

Mersin’de yapılan bir arsa alımında, yatırımcı “imarlı” diye aldığı parselin %40’ının yeşil alana girdiğini, kalan kısmında ise yapı yaklaşma mesafeleri nedeniyle fiilen bina yapılamadığını sonradan öğrendi. Bu durum neredeyse tüm yatırımın boşa gitmesine sebep oldu.

Sorun, alım öncesi imar planı analizinin yapılmamasından kaynaklandı.

Sonuç: Arsa Almadan Önce Mutlaka İmar Analizi Yapılmalı

Arsa alırken yapılan hataların büyük bölümü:

• Eksik imar bilgisi

• Yanlış yorum

• Profesyonel destek alınmaması

nedeniyle oluşur.

Arsanızın imar riskini ücretsiz ön inceleyelim

Satın almadan önce parselinizi teknik ve hukuki açıdan değerlendirelim,
sonradan pişman olmayın.