Emsal, TAKS, KAKS Nedir? Plan Notları Nasıl Yorumlanır?

Arsanızın imar durum belgesine baktığınızda karşınıza genellikle şu ifadeler çıkar:

E: 1.00, TAKS: 0.30, Hmax: 9.50

Birçok kişi bu kısaltmaların ne anlama geldiğini bilmediği için “burası ne kadar inşaat hakkı veriyor?” sorusuna net yanıt bulamaz.
Oysa bu terimler, bir arsaya kaç katlı bina yapılabileceğini ve toplam ne kadar inşaat alanı çıkarılabileceğini belirler.

Bu yazıda, emsal (KAKS), TAKS ve imar notlarını örneklerle açıklıyoruz.

Plan Notu Nedir?

İmar planı sadece renkli bir harita değildir; o haritayı açıklayan ve kuralları belirleyen notlar da bulunur.
Bu notlara “plan notları” denir.

Plan notları, şunları tanımlar:

• Kat adedi,

• Çekme mesafeleri,

• TAKS, KAKS değerleri,

• Taban oturumu,

• Bina yüksekliği,

• Bahçe mesafeleri.

Yani plan notları, planın nasıl uygulanacağını belirleyen rehberdir.
Bir şehir plancısı ya da mimar, projeye başlamadan önce ilk olarak plan notlarını inceler.

Emsal (KAKS) Nedir?

Emsal, yani KAKS (Kat Alanı Kat Sayısı), arsada yapılabilecek toplam inşaat alanını gösterir.
Formül basittir 👇

📐 Toplam inşaat alanı = Arsa alanı × Emsal

Örneğin:

• Arsa alanı: 500 m²

• Emsal (KAKS): 1.00

Toplam inşaat hakkı = 500 × 1.00 = 500 m²

Yani bu arsada 500 m²’lik bir bina yapılabilir.
İster 2 katlı, ister 5 katlı yapabilirsiniz; toplam 500 m²’yi geçmemek şartıyla.

TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı) Nedir?

TAKS, binanın arsaya oturabileceği taban alanını belirler.
Formül şu şekildedir:

📐 Taban oturum alanı = Arsa alanı × TAKS

Örnek:

• Arsa alanı: 500 m²

• TAKS: 0.30

Taban oturum = 500 × 0.30 = 150 m²

Yani binanızın her katı en fazla 150 m² oturabilir.
3 katlı yaparsanız toplam 450 m² inşaat hakkınız olur.
Bu da genelde KAKS = 0.9’a denk gelir (yaklaşık).

Hmax Nedir?

Hmax (maksimum yükseklik), binanın en fazla kaç metre yüksek olabileceğini belirtir.
Örneğin “Hmax: 9.50” yazıyorsa, yaklaşık 3 katlı yapı yapılabilir demektir.
(Belediyeden belediyeye değişse de genelde 1 kat ≈ 3 metre alınır.)

Örnek Parsel Hesabı

Diyelim ki elinizde şu özelliklerde bir arsa var:

• Arsa alanı: 600 m²

• TAKS: 0.30

• KAKS: 1.20

• Hmax: 9.50

🔹 Taban oturum: 600 × 0.30 = 180 m²
🔹 Toplam inşaat hakkı: 600 × 1.20 = 720 m²
Yani 4 katlı bir bina yapılabilir (her kat 180 m² olacak şekilde).

Özet:
👉 Bu arsada zemin + 3 kat bina yapılabilir.
👉 Her kat 180 m², toplam 720 m² inşaat alanı elde edilir.

İmar Notlarını Nasıl Okumalı?

İmar notları her planın sonunda yer alır.
Vatandaş olarak anlamanız gereken temel bölümler şunlardır:

1. Yapı Nizamı: Ayrık, bitişik veya blok yapı sistemi.

2. Emsal (KAKS): Toplam inşaat hakkı.

3. TAKS: Taban oturumu.

4. Hmax: Bina yüksekliği.

5. Çekme Mesafeleri: Binanın yoldan, komşudan uzaklığı.

Bu değerleri bilmek, hem doğru arsa almanızı hem de müteahhitlerle görüşürken neye imza attığınızı anlamanızı sağlar.

Sonuç

İmar notları karmaşık görünse de aslında birkaç temel prensip üzerine kurulur.
TAKS ve KAKS değerleri, arsanızın değerini doğrudan etkiler.
Bu yüzden bir arsa alırken sadece “imar var” demek yetmez — “emsal kaç?” diye sormayı alışkanlık haline getirin.

Doğru okunan bir imar notu, yanlış bir yatırımdan sizi kurtarabilir.