Birçok kişi miras kalan veya ortak alınan bir arsayı “bölüp kendi payına düşen kısmı kullanmak” ister. Ancak iş tapuda “hisseli arsa” olarak geçiyorsa işler o kadar basit değildir. Çünkü imar planları ve kadastro kayıtları, bu bölünmeleri doğrudan kabul etmez.
Bu yazıda, arsa taksimi nedir, hisseli arsalarda neden imar sorunu yaşanır ve çözüm yolları nelerdir sorularına sade bir dille yanıt veriyoruz.

Hisseli Arsa Ne Demektir?

Hisseli arsa, bir taşınmazın birden fazla kişi adına ortak tapu ile kayıtlı olmasıdır.
Yani tapuda “Ali, Ayşe ve Mehmet’in 1/3 hissesi var” gibi bir ifade varsa bu arsa hisselidir.
Buradaki en önemli nokta, kimin arsanın hangi kısmına sahip olduğunun belirli olmamasıdır.
Bu da şu anlama gelir:
📌 Herkes arsaya ortak olur, ama “şu köşe benim” diyemez.

Hisseli Arsada İmar Sorunu Neden Çıkar?

İmar planları, parsellerin tek malik veya net sınırlarla belirlenmiş olması üzerine kurulur.
Dolayısıyla hisseli bir arsa üzerinde tek başına inşaat yapılması, yol-terk işlemlerinin yapılması veya arsa satışı gibi işlemler sorun yaratır.
Bazı belediyeler, hisseli arsalarda imar durumu belgesi bile vermeyebilir.
Bu yüzden vatandaşın en çok duyduğu cümlelerden biri:
👉 “İmar çıkmıyor.”

Arsa Taksimi (İfraz) Nedir?

Arsa taksimi, bir parselin kadastro ve imar planına uygun şekilde bölünmesi işlemidir.
Bu işleme teknik olarak “ifraz” denir.
İfraz işlemi için:

1. Arsanın bulunduğu bölgenin imar planının yürürlükte olması,

2. Parselin yola cepheli olması,

3. Asgari parsel büyüklüğünün (örneğin 300 m² gibi) sağlanması gerekir.

Eğer bu koşullar sağlanmıyorsa, belediye ifraza izin vermez.

Hisseli Arsada Çözüm Yolları

1️⃣ Ortaklar arasında anlaşma:
Öncelikle hissedarlar arasında yazılı bir taksim sözleşmesi yapılabilir. Ancak bu tapuda resmi hale getirilmediği sürece bağlayıcı değildir.
Kalıcı çözüm için belediye ve tapu müdürlüğü onaylı ifraz işlemi gerekir.

2️⃣ Plan revizyonu veya mevzi imar planı:
Bazı durumlarda mevcut imar planı, parselin ifrazına izin vermez.
Bu durumda plan revizyonu veya mevzi imar planı hazırlanarak yeni bir düzenleme yapılabilir.
Bu sayede arsa bölünebilir veya yapılaşma hakkı tanımlanabilir.

3️⃣ Hisseli satış yerine arsa payı devri:
Eğer ifraz mümkün değilse, ortaklardan biri diğerinin payını satın alarak parseli tek malik haline getirebilir.
Bu işlemden sonra imar uygulaması çok daha kolay hale gelir.

Sonuç

Hisseli arsalar, özellikle mirasla geçen taşınmazlarda en sık rastlanan imar sorunlarının başında gelir.
Ancak doğru planlama ve teknik yol izlenirse bu sorun çözülebilir.
Unutmayın: Her arsanın durumu farklıdır, bu yüzden bir şehir plancısına veya harita mühendisine danışmadan işlem yapmayın.