İmar Durumu Nedir? Arsanın Yapı Hakkı Nasıl Öğrenilir?

Bir arsa almadan önce ya da elinizdeki arsanın ne kadar değerli olduğunu anlamak için sorulması gereken ilk soru şudur:
“Bu arsanın imar durumu nedir?”

İmar durumu, bir arsa üzerinde ne yapılabileceğini, kaç kat yapılacağını, ne kadar inşaat hakkı olduğunu gösterir.
Ancak birçok arsa sahibi, imar durumu belgesine baktığında rakamları ve ifadeleri yanlış yorumladığı için ya mağdur olur ya da yatırım fırsatını kaçırır.

Bu yazıda; imar durumu nedir, nasıl sorgulanır, belediye ile e-Devlet arasındaki fark nedir ve en sık yapılan hatalar nelerdir, şehir plancısı bakış açısıyla ama sade bir dille anlatıyoruz.

İmar Durumu Nedir?

İmar durumu, bir parselin yürürlükteki imar planına göre sahip olduğu yapılaşma haklarını gösteren resmi bilgidir.

İmar durumu şunları belirler:

• Arsanın konut, ticaret, sanayi gibi hangi kullanımda olduğu

• Emsal (KAKS) değeri

• Kat adedi veya yapı yüksekliği (Hmax)

• Çekme mesafeleri

• Özel plan notları ve kısıtlamalar

Kısaca:
👉 İmar durumu = arsanın kaderi

Tapu tek başına yeterli değildir. Asıl belirleyici olan, imar planındaki durumdur.

İmar Durumu Nereden Öğrenilir?

İmar durumunu öğrenmenin 3 temel yolu vardır:

Belediyeden İmar Durum Belgesi Almak

En sağlıklı yöntemdir.

• İlgili belediyenin imar müdürlüğüne başvurulur

• Parsel bilgileriyle imar durum belgesi düzenlenir

• Islak imzalı ve resmi belgedir

📌 Ruhsat, satış ve yatırım kararlarında esas alınır.

e-İmar / Belediyelerin Online Sistemleri

Birçok belediyede artık e-imar sistemi vardır.

• Parsel sorgulama yapılabilir

• Plan paftaları görülebilir

• Ön bilgi amaçlıdır

⚠️ Resmi belge yerine geçmez.
Yorumlama hatası çok yapılır.

e-Devlet Üzerinden İmar Sorgulama

e-Devlet’te bazı belediyeler için imar bilgileri görünür.

Ancak:

• Bilgiler genellikle özet ve sınırlıdır

• Plan notları çoğu zaman yer almaz

📌 Bilgilendirme amaçlıdır, hukuki bağlayıcılığı yoktur.

İmar Durum Belgesi Nedir?

İmar durum belgesi, belediye tarafından düzenlenen ve parselin yapılaşma koşullarını resmi olarak gösteren belgedir.

Bu belgede genellikle şunlar yer alır:

• Plan türü (1/1000 uygulama imar planı)

• Kullanım kararı

• Emsal (E / KAKS)

• Kat adedi veya yapı yüksekliği

• Çekme mesafeleri

• Özel plan notları

📌 İnşaat ruhsatı alınmadan önce mutlaka bu belgeye bakılır.

Yanlış Bilinenler (ÇOK ÖNEMLİ)

❌ “Tapuda arsa yazıyorsa imarlı demektir”
→ Yanlış. Tapu türü ile imar durumu farklıdır.

❌ “Komşu arsada bina var, ben de yaparım”
→ Yanlış. Her parselin imar durumu farklı olabilir.

❌ “E-imar ekranında yazıyorsa kesin doğrudur”
→ Yanlış. Plan notları ve güncel revizyonlar görünmeyebilir.

❌ “İmar durumu bugün böyleyse hep böyle kalır”
→ Yanlış. Plan değişikliği mümkündür.

Belediyeden Alınan İmar Durumu ile e-Devlet Arasındaki Fark

Belediyeden alınan imar durumu:

• Resmi ve bağlayıcıdır

• Ruhsat işlemlerinde kullanılır

• Plan notlarını içerir

e-Devlet / online sorgulama:

• Bilgilendirme amaçlıdır

• Detay içermez

• Hukuki bağlayıcılığı yoktur

👉 Yatırım kararı verilecekse tek referans belediye belgesidir.

İmar Durumu Neden Yanlış Yorumlanır?

Çünkü:

• Plan dili tekniktir

• Emsal, yükseklik, çekme mesafesi birlikte değerlendirilmez

• Plan notları okunmaz

Bir arsa kağıt üzerinde “imarlı” görünse bile;

• Sit alanında kalabilir

• Yola terk verebilir

• Fiilen yapılaşamaz durumda olabilir

📌 Bu yüzden imar durumu okumak ayrı bir uzmanlıktır.

Sonuç: İmar Durumu Öğrenmeden Karar Vermeyin

İmar durumu; arsa alımında, satışta ve yatırımda en kritik veridir.
Yanlış yorumlanan bir imar durumu, ciddi maddi kayıplara yol açabilir.

Elçi Planlama & Mimarlık olarak;

• İmar durumu analizi

• Parsel bazlı yapılaşma değerlendirmesi

• Plan notu yorumu

• Plan değişikliği ve itiraz süreçleri

konularında profesyonel destek sunuyoruz.

📞 Arsanızın imar durumunu net ve doğru şekilde öğrenmek istiyorsanız bizimle iletişime geçin.