İmar Planı Nedir?

İmar planı; şehirlerin, kasabaların ve köylerin yapılaşmasını, ulaşımını, sosyal donatılarını, yeşil alanlarını ve nüfus yoğunluğunu düzenleyen resmi bir plandır. Bir başka deyişle, bir arsanın ne amaçla kullanılacağını, üzerine ne tür bina yapılabileceğini, kaç katlı olabileceğini ve nerelere yol, park, okul gibi alanların geleceğini belirleyen şehircilik kılavuzudur.

Arsa almadan önce imar planı durumu mutlaka kontrol edilmelidir. Çünkü satın aldığınız bir arsa, üzerinde yapılaşma hakkı olmayan tarım alanı, park alanı ya da yolda kalmış olabilir. Bu yazıda, imar planlarıyla ilgili tüm detayları sade ve teknik bir dille anlatıyoruz.

🏗️ İmar Planı Türleri

1. Nazım İmar Planı (1/5000 Ölçekli)

Nazım imar planı; bir yerleşim yerinin genel gelişme yönünü, ana ulaşım sistemlerini, bölgelerin kullanım türlerini (konut, ticaret, sanayi, yeşil alan vs.) ve nüfus yoğunluğunu gösteren üst ölçekteki plandır. Belediyeler bu planı hazırlatır ve onaylar.

Nazım plan size şunları söyler:

• Bu bölge gelecekte nasıl gelişecek?

• Konut alanı mı, sanayi mi olacak?

• Ana arterler ve sosyal alanlar nerede yer alacak?

2. Uygulama İmar Planı (1/1000 Ölçekli)

Nazım planın rehberliğinde daha detaylı hazırlanır. Parsel bazında yapılaşma koşulları, yol genişlikleri, çekme mesafeleri, kat sayısı gibi teknik detaylar bu planda belirtilir.

Uygulama planı size şunları söyler:

• Arsamın sınırları tam olarak nerede başlıyor, nerede bitiyor?

• Kaç katlı bina yapabilirim?

• Komşu binalarla arama ne kadar mesafe bırakmalıyım?

📜 İmar Planı Durumu Nasıl Öğrenilir?

1. E-Devlet Üzerinden:
   Bazı belediyeler dijital plan arşivini e-Devlet'e entegre etmiştir. Arsa sahibinin TC kimlik numarası ile sorgulanabilir.

2. Belediye İmar Müdürlüğü:
   En sağlıklı yöntem, ilgili belediyeye giderek veya online sistemlerinden imar planı paftasını ve plan notlarını istemektir.

3. Kadastro Parsel Sorgulama:
   Tapu bilgileriyle kadastrodan alınan veriler, plan sınırları ile örtüştürülerek arsanın hangi fonksiyon alanında kaldığı netleşir.

🏘️ İmar Planında Belirtilen Ana Unsurlar

• TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı): Arsanın ne kadarına oturum yapılabileceğini gösterir.

• KAKS (Emsal): Arsa alanının kaç katı inşaat yapılabileceğini belirler.

• Yükseklik (Hmax): Bina yüksekliği (örneğin 6.50 m = 2 kat, 9.50 m = 3 kat gibi).

• Yapı Nizamı: Ayrık, bitişik, blok, ikiz gibi bina yerleşim şekli.

• Çekme Mesafeleri: Binanın sınırdan ne kadar içeride başlaması gerektiği.

🔄 İmar Planı Değişikliği Nasıl Yapılır?

İmar planı değişiklikleri çoğunlukla kamunun veya yatırımcının talebiyle gerçekleşir. Değişiklik süreci şunları içerir:

1. Gerekçeli bir plan değişikliği raporu hazırlanır.

2. Plan paftaları ve açıklama raporları hazırlanarak belediyeye sunulur.

3. Belediye encümeni ve meclisince onaylanır.

4. Askı süresi boyunca (genellikle 30 gün) itiraz alınır.

5. Onaylanırsa yürürlüğe girer ve yeni yapılaşma buna göre yapılır.

Dikkat: Plan değişikliği her zaman kabul edilmez. Kamu yararına aykırı, şehircilik ilkelerine uygun olmayan, yoğunluk artıran talepler reddedilebilir.

⚠️ Arsa Almadan Önce Neden İmar Planı Kontrol Edilmeli?

• Yola, parka, yeşil alana denk gelen arsa yapılamaz.

• Tarım alanı statüsünde olan yerler için yapı izni alınamaz.

• Kısıtlı yapılaşma olan yerlerde yalnızca tek katlı küçük yapılar yapılabilir.

• İmar geçmemiş bir alanda yapılaşmak tamamen yasaktır.

Arsanın ucuz olması çoğu zaman bu nedenlerden kaynaklanır. “Ucuza aldım” diye sevindiğiniz bir yerin üzerine tek bir çivi dahi çakamayabilirsiniz.

🧭 İmar Planı Kimler Tarafından Hazırlanır?

İmar planları, şehir plancısı meslek disiplinine mensup uzmanlar tarafından hazırlanır.
Plan onayı, ilçe veya büyükşehir belediyeleri tarafından yapılır.
Uygulama süreci ise imar müdürlüğü ve mimarlar ile devam eder.

🧱 Yapı Ruhsatı Almak İçin Ne Gerekli?

İmar planı uygunluğu olan bir arsada inşaat yapabilmek için aşağıdaki projelerin hazırlanması gerekir:

• Mimari proje

• Statik proje

• Elektrik projesi

• Mekanik tesisat projesi

• Zemin etüdü

• Harita ve aplikasyon planı

• Yangın raporu (bazı yapılar için)

• Muvafakatnameler (gerekiyorsa)

🔍 Sonuç: Bilmeden Arsa Almayın, Planı Okuyun!

Bir arsanın değeri yalnızca konumuyla değil, imar planındaki fonksiyonuyla belirlenir. Plan notlarında yer alan teknik detaylar, arsanın kaderini tayin eder.

Arsa yatırımı yapmadan önce bir şehir plancısına veya proje danışmanına danışmanız, gelecekte yaşayacağınız büyük kayıpların önüne geçer.

📌 Danışmanlık Almak İster misiniz?
Biz, Elçi Planlama & Mimarlık olarak imar planı analizinden proje çizimine, ruhsat takibinden kat karşılığı anlaşmalarına kadar sürecin her adımında yanınızdayız.

Bize ulaşın, yatırımınızı güvenceye alın.
🔗 Instagram: @elciplan
📩 WhatsApp Hattımız aktif!