İmar Planında Yol veya Parka Giren Parsel İçin Ne Yapılabilir?

Arsanızın bir kısmı yola ya da parka mı giriyor?
“İmar çıktı ama arsamın yarısı gitti!” diyen çok kişiyi duymuşsunuzdur.
Bu, Türkiye’de şehir planlaması sürecinde en sık karşılaşılan sorunlardan biridir. Ancak böyle bir durumda hemen “arsa gitti” diye düşünmek doğru olmaz. Çünkü her yola veya parka giren parsel, aynı şekilde değerlendirilmeyebilir.
Bu yazıda, bu durumlarda hangi haklara sahip olduğunuzu ve nasıl bir yol izleyebileceğinizi adım adım anlatıyoruz.

1. Arsanızın Bir Kısmı Yola mı Giriyor?

Eğer parselinizin sadece bir kısmı yola veya parka giriyorsa, bu durum genellikle Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kesintisinden kaynaklanır.
DOP, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesine göre yapılan imar uygulamalarında, arsaların %35’e kadar olan kısmının yol, park, yeşil alan gibi kamusal alanlara ayrılması anlamına gelir.

Ancak dikkat edilmesi gereken noktalar şunlardır:

• Eğer bölgede henüz 18. madde uygulaması yapılmamışsa, DOP fiilen kesilmez.

• Parseliniz hâlâ kadastro parseli durumundaysa, belediye o alanı hemen alamaz.

• Belediyenin arsaya müdahale edebilmesi için kamulaştırma kararı alması gerekir.

📌 Yani parselinizin bir kısmı yola giriyor olsa bile, kamulaştırma yapılmadan belediye gelip el koyamaz. Bu, vatandaşın mülkiyet hakkı ile doğrudan ilgilidir.

2. Arsanızın Tamamı Kamusal Alana mı Düşüyor?

Eğer arsanızın tamamı yol, park, yeşil alan, okul veya kamu hizmet alanına ayrılmışsa, plan kararlarına göre bu alan artık özel mülkiyette kullanılamaz hale gelir.
Bu durumda belediyenin kamulaştırma yükümlülüğü doğar.

Ancak uygulamada çoğu zaman şu sorun yaşanır:
Belediye uzun yıllar kamulaştırma yapmaz, vatandaş ise arsayı ne satabilir ne de kullanabilir.
Bu durumda devreye giren hukuki hak şudur:
📍 Kamulaştırmasız el atma davası.

Bu dava türüyle, arsanız fiilen kullanılmasa bile kamulaştırma bedeline eşdeğer bir tazminat talep edebilirsiniz. Mahkeme bilirkişi raporlarıyla arsanın değerini hesaplar ve belediyeden bedel tahsiline karar verir.

3. Plan Değişikliği veya Mevzi İmar Planı Seçeneği

Bazı durumlarda planlarda yapılan düzenleme, arsanızın kamusal alana girmesine neden olabilir.
Eğer bu karar teknik veya mekânsal açıdan yeniden değerlendirilebilecek bir durumdaysa, plan değişikliği veya mevzi imar planı teklifiyle çözüm aranabilir.

Örneğin:

• Yol hattı kaydırılabilir,

• Park alanı çevrede daha uygun bir yere taşınabilir,

• Kamu kullanımındaki alan miktarı yeniden dengelenebilir.

Bu süreçte şehir plancısı tarafından plan teklif dosyası hazırlanır, gerekçeleriyle birlikte belediyeye sunulur.
Uygun görülürse meclis onayına gider ve askı süreci sonunda yürürlüğe girer.

📌 Özellikle gelişmekte olan bölgelerde veya köy yerleşim alanlarına yakın parsellerde mevzi plan çözümü oldukça etkilidir.

4. İmar Hakkı Transferi (İHT): Yeni Bir Alternatif

Bazı büyükşehirlerde uygulanmaya başlayan imar hakkı transferi (İHT) sistemi, kamu alanına ayrılan ama kamulaştırılamayan parseller için geliştirilmiş bir yöntemdir.
Bu sistemde, mülk sahibine kendi parselinde kullanamadığı imar hakkı, başka bir bölgede “devredilebilir hak” olarak tanınır.

Örneğin:

• Arsanız park alanına girmiştir ama henüz kamulaştırılmamıştır.

• Belediye size “emsal hakkınızı başka bir alana taşıma” imkânı tanıyabilir.

Bu sistem hem belediyenin kamulaştırma yükünü hafifletir hem de vatandaşın mağduriyetini önler.
Henüz Türkiye genelinde yaygın değil, ancak ilerleyen yıllarda birçok şehirde uygulanması beklenmektedir.

5. Ne Yapmalı? Adım Adım İzlenecek Yol

1️⃣ Öncelikle arsanızın imar planındaki son durumunu öğrenin.
2️⃣ Parseliniz kısmen yola giriyorsa, 18. madde uygulamasını bekleyin.
3️⃣ Tamamı kamusal alandaysa, kamulaştırma süreci takip edin ve kamulaştırmasız el atma davası açın.
4️⃣ Eğer plan kararı hatalı ya da düzeltilmesi mümkünse, plan değişikliği veya mevzi plan önerisi hazırlatın.
5️⃣ Gelişme alanında yer alıyorsanız, İHT sistemi olup olmadığını belediyenizden sorgulayın.

Unutmayın: Her arsanın hukuki ve teknik durumu farklıdır. Bu nedenle bir şehir plancısından veya gayrimenkul hukuku avukatından profesyonel destek almanız süreci hızlandırır ve hak kaybını önler.