Plan Notları Nasıl Okunur? İmar Planında Dikkat Edilmesi Gereken 10 Kritik Madde

İmar planına bakarken herkesin gözünden kaçan ama aslında en hayati kısmı vardır: plan notları. Çünkü bir alanın geleceğini, orada nasıl bir yapılaşma olabileceğini ve hangi kısıtların geçerli olduğunu renkler değil, plan notları belirler. Yani bir parsel “konut alanı” olarak görünse bile, plan notunda “ticaretle birlikte kullanılabilir” veya “zemin kat ticaret yapılamaz” gibi ifadeler geçiyorsa, o alanın kaderi tamamen değişebilir.

Plan Notu Nedir, Neden Bu Kadar Önemlidir?

Plan notu; imar planında yer alan kullanım kararlarını açıklayan, detaylandıran ve gerektiğinde sınırlayan yazılı kurallardır.
Bir nevi imar planının sözlü açıklaması gibidir.

Harita üzerindeki renkler genel bilgi verir, lejantlar sembolleri açıklar; ancak “bu parselde ne yapılabilir, ne yapılamaz?” sorusunun cevabı yalnızca plan notlarında gizlidir.
Bu nedenle ister şehir plancısı, ister mühendis, ister yatırımcı olun — plan notlarını okumadan yapılan her yorum eksik kalır.

Plan Notlarının Türleri: Genel ve Özel

Plan notları genellikle ikiye ayrılır:

• Genel Plan Notları:
  Planın tümü için geçerli olan kurallardır.
  Örneğin: “Emsal (E) değeri hiçbir koşulda 1.50’yi geçemez.”
  Bu, tüm plan alanındaki parseller için bağlayıcıdır.

• Özel Plan Notları:
  Belirli bölgeler, adalar veya parseller için geçerli özel hükümlerdir.
  Örneğin: “Ticaret alanlarında konut yapılamaz” veya “Sahil bandında 2 katı geçemez.”
  Bu tür notlar, o bölgenin karakterine göre farklılaşabilir.

Plan Notlarında En Sık Karşılaşılan 10 Terim

E (Emsal): Arsada yapılabilecek toplam inşaat alanını belirler. Örneğin E:1.50 ise, 1.000 m² arsada 1.500 m² inşaat yapılabilir.
Hmax: Maksimum yapı yüksekliğidir. Genelde metre cinsinden verilir (örneğin 12.50 m ≈ 4 kat).
TAKS: Taban alanı katsayısıdır. Bina, parselin yüzde kaçını kaplayabilir sorusunun cevabını verir.
Çekme Mesafesi: Bina ile parsel sınırı arasındaki boşluktur. Genellikle “ön 5 m, yan 3 m” gibi belirtilir.
Nizam: Yapının komşulara göre konumunu gösterir. “Ayrık, bitişik, blok” gibi ifadelerle açıklanır.
KAKS: Kat alanı katsayısıdır. Yapının toplam alanının parsel alanına oranını belirtir.
Yençok: Maksimum kat sayısını ifade eder. (Örneğin: Yençok = 5 kat)
Ticaret + Konut Alanı: Alt katlarda ticaret, üst katlarda konut yapılabileceğini gösterir.
Plan Lejantı: Kullanım türlerinin renk ve sembollerle gösterildiği bölümdür.
Özel Hükümler: Belirli yapı türleri veya parseller için getirilen istisnai kurallardır.

Örnek Üzerinden Plan Notu Okuma

“Ayrık nizam, E:1.50, Hmax:12.50 m, çekme mesafesi 5 m’den az olamaz.”

Bu kısa cümle aslında bir alanın nasıl yapılaşacağını tamamen belirler:

• Ayrık nizam: Bina diğer binalardan bağımsız olacak.

• E:1.50: 1.000 m² arsada 1.500 m² inşaat yapılabilir.

• Hmax:12.50 m: Bina en fazla 12,5 metre yüksekliğinde olabilir.

• Çekme mesafesi: Binanın önü yoldan en az 5 metre içeriden başlamalı.

Yani bu notla birlikte artık o parselin ne kadar büyük, kaç katlı ve nasıl bir bina olabileceği netleşmiş olur.

Vatandaşın Tapusuna ve Yatırımına Etkisi

Birçok kişi yalnızca tapusundaki “konut alanı” ibaresine bakarak yatırım yapar ama bu büyük bir hatadır.
Çünkü plan notlarında yer alan tek bir cümle, o yatırımın yönünü tamamen değiştirebilir.

Örneğin:

“Zemin katlarda ticaret yapılamaz.”

Bu not varsa, ana cadde üzerinde bile olsanız, dükkân açmanız yasaktır.
Ya da:

“Zemin katlarda yalnızca ofis veya büro kullanımına izin verilir.”

Bu durumda konut olarak kullanmak mümkün değildir.

Plan Notları Nerede Görülür?

Plan notları, genellikle imar planı paftasının yanında ya da alt kısmında yer alır.
Ayrıca İmar Durumu Belgesi alındığında da plan notlarının özeti görülebilir.
Ancak tüm detaylar için belediyenin imar arşivine veya şehir planlama servisine başvurmak gerekir.

Özetle

Plan notları, bir parselin gerçek kaderini belirleyen en kritik belgelerdir.
Bir yer “konut alanı” olarak görünse bile, plan notunda “zemin katlarda yalnızca ticaret yapılabilir” yazıyorsa, o parsel aslında karma kullanımlı bir alandır.

Dolayısıyla ister proje çizin, ister yatırım yapın; imar planının renklerine değil, plan notlarına bakarak karar verin.

İmar plan notu okuma ve diğer tüm konularda detaylı bilgi ve görüş almak için Elçi Planlama & Mimarlık ile iletişime geçebilirsiniz.