Sit Alanı Nedir? İmar Planında Sit Alanında Kalan Parseller İçin Rehber

Sit alanı, arsanızın istediğiniz gibi kullanılamayabileceği anlamına gelir.
Peki bu ne demek?

Eğer tapu veya imar durum belgesinde “sit alanında kalmaktadır” ibaresi varsa;

• İstediğiniz gibi ev yapamazsınız

• Ruhsat almak tek başına belediyeyle bitmez

• Küçük bir tadilat bile izne tabi olabilir

En çok sorulan sorular şunlardır:

• Sit alanında ev yapılır mı?

• Arsa satılabilir mi?

• Değeri düşer mi?

• İzin kimden alınır?

Bu yazıda, sit alanı türlerini, hangi sitte ne yapılabileceğini ve arsa sahiplerinin nasıl hareket etmesi gerektiğini net ve sade şekilde anlatıyoruz.

Sit Alanı Nedir?

Sit alanı; doğal, tarihî veya kültürel değeri olan bölgelerin korunması amacıyla devlet tarafından koruma altına alınmış alanlardır.
Türkiye’de sit alanları, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında belirlenir.

Bu alanlarda yapılacak her işlem;

• Koruma prensiplerine uygun olmalı

• Koruma Bölge Kurulu tarafından onaylanmalıdır

İmar planı olsa bile, kurul izni olmadan yapı ruhsatı alınamaz.

Sit Alanı Türleri ve Aralarındaki Farklar

1. Derece Sit Alanı

• En yüksek koruma statüsüne sahiptir

• Kesinlikle yapılaşma yoktur

• Yeni bina, ek yapı, kat artışı yasaktır

• Sadece:

  • Bilimsel kazılar

  • Arkeolojik çalışmalar

  • Çevre düzenlemesi
    yapılabilir

Mevcut yapılar varsa, yalnızca koruma ve restorasyon izni verilir.

2. Derece Sit Alanı

• Koruma önceliği devam eder

• Sınırlı ve kontrollü müdahaleler mümkündür

• Kurul onayıyla:

  • Yenileme

  • Tadilat

  • Bazı durumlarda yeni yapı
    yapılabilir

Her proje ayrı ayrı değerlendirilir, otomatik hak yoktur.

3. Derece Sit Alanı

• En esnek sit türüdür

• Kontrollü yapılaşma mümkündür

• Ancak:

  • Yapı yüksekliği

  • Cephe düzeni

  • Malzeme seçimi
    kurul tarafından belirlenir

Belediye ruhsat verse bile, kurul görüşü olmadan geçerli değildir.

Sit Alanı Olan Arsada Neler Yapılabilir?

Sit derecesine göre değişmekle birlikte:

• Arsa satılabilir

• Miras bırakılabilir

• Proje hazırlanabilir

• Kurul onayıyla:

  • Restorasyon

  • Tadilat

  • Yeni yapı (2. ve 3. derecede)
    mümkündür

Ancak izinsiz yapılan her işlem kaçak yapı sayılır ve:

• Para cezası

• Ruhsat iptali

• Yıkım
  ile sonuçlanabilir.

Sit Alanlarında Yetkili Kurum Kimdir?

Sit alanlarında asıl yetkili kurum Koruma Bölge Kurulu’dur.

Belediye:

• Tek başına karar veremez

• Sadece kurul kararını uygular

Yani:

“İmar planında yapılabilir gözüküyor”
tek başına hiçbir şey ifade etmez.

Sit Alanında Yapı İzni ve Tadilat Süreci

İzin süreci genellikle şu şekilde işler:

• Koruma Amaçlı İmar Planı (KAİP) olup olmadığı kontrol edilir

• Yoksa plan hazırlanır

• Proje, Koruma Kurulu’na sunulur

• Kurul:

  • Yapı formu

  • Kat sayısı

  • Cephe ve malzemeyi
    inceler

• Onay çıkarsa belediye ruhsat verir

Çatı değişimi, pencere, cephe boyası gibi işlemler bile kurul izni gerektirir.

Sit Alanında Arsa Sahipleri Ne Yapmalı?

• Tapu ve imar durumunu dikkatle inceleyin

• Sit derecesini netleştirin

• Koruma Amaçlı İmar Planı var mı öğrenin

• Proje öncesi mutlaka teknik danışmanlık alın

• Kurul izni olmadan hiçbir uygulama yapmayın

Sonuç

Sit alanları, yapılaşmanın tamamen yasak olduğu alanlar değildir;
doğru bilgi ve doğru süreçle hareket edilmesi gereken alanlardır.

Elçi Planlama & Mimarlık olarak;
sit alanı analizi, koruma amaçlı imar planı, kurul başvuruları ve proje danışmanlığı hizmeti veriyoruz.

Arsanız sit alanında mı?
Ne yapabileceğinizi net olarak öğrenmek istiyorsanız bizimle iletişime geçin.