Yapı Yasaklı Bölge Nedir? İmar Planında İnşaat Yasağı Olan Alanlar

Yapı Yasaklı Bölge Nedir?

İmar planlarında sıkça karşımıza çıkan “yapı yasaklı bölge” ibaresi, üzerinde kalıcı yapı yapılması yasaklanmış alanları ifade eder. Bu yasak; insan hayatını, çevreyi ve kamu güvenliğini korumak amacıyla getirilir. Genellikle doğal afet riski taşıyan, altyapı koruma alanında kalan veya ekolojik açıdan hassas bölgeler bu kapsamdadır.

Eğer elinizde bir arsa varsa ve “inşaat izni alamıyorum” diyorsanız, büyük ihtimalle imar planında parseliniz yapı yasaklı bölge sınırları içinde kalıyordur. Bu yazıda, yapı yasağının ne anlama geldiğini, neden getirildiğini ve çözüm yollarını adım adım anlattık.

Yapı Yasağının Tanımı ve Yasal Dayanakları

Yapı yasağı, 3194 Sayılı İmar Kanunu, 7269 Sayılı Afet Yasası ve Kıyı Kanunu gibi temel mevzuatlar uyarınca belirlenir.
Bu yasak, imar planlarında “Yapı Yasaklı Alan”, “İnşaat Yasağı Bulunan Bölge” veya “Yapı Yapılamaz Alan” şeklinde açıkça gösterilir.

Plan paftasında bu alanlar genellikle şeffaf tarama, mavi veya gri tonlarda belirtilir. Plan notlarında ise şu tarz ifadeler yer alır:

“Bu alanda hiçbir şekilde yapı yapılmayacaktır.”
“Yalnızca yeşil alan, altyapı veya rekreatif kullanımlara izin verilir.”

Bu notlar, imar planının ayrılmaz parçasıdır ve belediye ruhsat verirken bunlara uymak zorundadır.

Yapı Yasağı Getirilen Alanlara Örnekler

Yapı yasağı, rastgele değil; doğal risk, kamu güvenliği veya çevre koruma gerekçeleriyle getirilir.
İşte en sık karşılaşılan örnekler:

1. Dere Koruma Bandı:
   Dere kenarlarında taşkın riskine karşı genellikle 10 ila 50 metre arasında koruma bandı bırakılır. Bu mesafe içinde hiçbir yapılaşma yapılamaz.

2. Taşkın Alanları:
   DSİ tarafından belirlenen taşkın riski bulunan bölgelerde kalıcı yapılaşma yasaktır. Ancak bazı durumlarda, geçici veya sökülebilir yapılar (örneğin park donatıları) istisna olabilir.

3. Heyelan ve Afete Maruz Bölgeler:
   Zeminin kayma riski yüksekse, yapı yasağı getirilir. AFAD tarafından hazırlanan jeolojik etütlerle bu alanlar tespit edilir.

4. Enerji Nakil Hatları, Doğalgaz veya Petrol Boru Hatları Çevresi:
   Bu altyapıların çevresinde güvenlik nedeniyle belirli genişlikte yapı yasağı uygulanır.

5. Kıyı Şeridi:
   Kıyı Kanunu gereği kıyıdan itibaren ilk 50 metrelik şerit içinde hiçbir yapı yapılamaz. Bu alan yalnızca halkın kullanımına açık rekreatif düzenlemeler için ayrılabilir.

6. Mezarlık, Havaalanı, Askeri Alan, Su Kaynağı Koruma Bandı:
   Bu bölgelerde çevresel veya stratejik gerekçelerle yapılaşma sınırlandırılır.

Plan Notlarında Nasıl Okunur?

Plan notları, yapı yasağının kapsamını ve istisnalarını belirleyen en kritik bölümdür.
Bir bölge plan paftasında “yapı yasaklı” görünmese bile, plan notlarında belirtilmişse aynı şekilde geçerlidir.

Örneğin:

“Bu alanda yalnızca altyapı tesisleri, yeşil alan düzenlemeleri ve yaya yolu düzenlemeleri yapılabilir.”
“DSİ görüşü alınmadan hiçbir yapılaşmaya izin verilmeyecektir.”

Bu notlar bağlayıcıdır. Yani imar planındaki çizim kadar, plan notları da kanun hükmündedir.

Yapı Yasağı Kalkar mı?

Evet, bazı durumlarda yapı yasağı kaldırılabilir — ancak bu uzun, teknik ve kurum onayına bağlı bir süreçtir.
Yasaklı alanın niteliğine göre farklı kurumlar yetkilidir:

• Dere koruma bandı / taşkın alanı: İlgili kurumların onayı gerekir.

• Heyelan bölgesi: Yeni bir jeolojik etüt raporu gereklidir.

• Kıyı alanı: Kıyı Kanunu hükümleri gereği çoğu durumda değiştirilemez.

• Enerji hattı / altyapı koruma alanı: İlgili kurumların görüşü alınır.

Plan değişikliği, ancak bu teknik raporlar sonucu riskin ortadan kalktığı bilimsel olarak kanıtlanırsa yapılabilir.
Aksi durumda, yapı yasağının kaldırılması mümkün değildir.

Arsa Sahipleri ve Yatırımcılar İçin Pratik Adımlar

Eğer elinizdeki parselin yapı yasağı bulunduğunu düşünüyorsanız şu adımları izleyin:

1. Belediyeden veya e-Devlet’ten imar durumu belgesi alın.
   Parselinizin hangi plan türünde ve lejantta yer aldığını görün.

2. Plan notlarını mutlaka inceleyin.
   Yalnızca renk veya gösterime bakarak karar vermeyin; plan notları çoğu zaman asıl bilgiyi içerir.

3. Belediye İmar Müdürlüğü’nden veya ilgili kurumdan görüş alın.
   Yapı yasağı hangi gerekçeyle getirilmiş, teknik bir raporla kaldırılabilir mi, öğrenin.

4. Jeolojik veya kurumsal rapor hazırlatmayı değerlendirin.
   Eğer yasağın nedeni doğal riskse, yeni bir zemin etüdü çözüm olabilir.

5. Arsa alırken mutlaka imar planı paftasını ve notlarını kontrol edin.
   Tapuda “arsa” yazıyor diye yapı yapılabileceği anlamına gelmez.

Sonuç

Yapı yasaklı bölge; yalnızca bir kısıtlama değil, aynı zamanda doğayı, insanı ve şehri koruyan bir güvenlik önlemidir.
Ancak bu durum yatırımcılar için ciddi mağduriyetler yaratabileceği için, her türlü alım-satım veya proje öncesi mutlaka imar planı incelemesi yapılmalıdır.

Elçi Planlama & Mimarlık olarak; yapı yasağı, plan değişikliği, jeolojik etüt ve imar planı yorumlama konularında profesyonel danışmanlık hizmeti veriyoruz.
Arsanızın yapı yasağı altında olup olmadığını öğrenmek, mevcut durumu değerlendirmek veya plan revizyonu sürecine başlamak istiyorsanız bizimle iletişime geçebilirsiniz.